Pravo kupovine nekretnina strancima u BiH daje Zakon o stvarnim pravima koji je usvojen na nivou oba bh. entiteta te se primjenjuje od 2014. godine.

Ovim zakonom uvedena je novina prema kojoj su strane pravne i fizičke osobe izjednačene u pogledu prava na kupovinu nekretnina sa bh. državljanima, uz uvjet reciprociteta.

Pojam reciprociteta

“Strane osobe stiču pravo vlasništva nad nekretninom u Federaciji pod uvjetom reciprociteta, izuzev kada se pravo stiče nasljeđivanjem, ako zakonom ili međunarodnim ugovorom nije drugačije određeno. Listu zemalja s kojima ne postoji reciprocitet objavljuje Federalno ministarstvo pravde, uz prethodno pribavljeno mišljenje Ministarstva vanjskih poslova Bosne i Hercegovine, svake godine najkasnije do 31. januara”, navodi se u članu 2. Zakona o stvarnim pravima FBiH.

Skoro identična odredba prisutna je i u Zakonu o stvarnim pravima RS-a.

Pojam reciprociteta podrazumijeva da stranci u BiH imaju ista prava koja država iz koje dolaze garantuje građanima BiH. Sistem reciprociteta smatra se pravičnim jer u isti položaj stavlja strance i bh. državljane.

Zakon propisao i ograničenja

Zakon je za strance propisao određena ograničenja u smislu da strana osoba ne može biti vlasnik nekretnine na području koje je radi zaštite interesa i sigurnosti FBiH i RS-a zakonom proglašeno područjem na kojem strane osobe ne mogu imati pravo vlasništva.

Entitetska ministarstva pravde propisuju listu zemalja s kojima BiH ima, odnosno nema reciprocitet u pogledu kupovine nekretnina.

Lista koju je donijelo Ministarstvo pravde FBiH još 2014. detaljno je propisala koji stranci u BiH mogu kupovati nekretnine i pod kojim uvjetima, kao i u kojim zemljama građani BiH mogu kupovati nekretnine. Cijelu listu, sa svim pojašnjenima, možete pogledati ovdje.

I dok stranci iz skoro svih zemalja Evrope u BiH nekretnine mogu kupovati kao fizičke osobe bez većih poteškoća, zbog nepostojanja reciprociteta građani iz arapskih zemalja još uvijek nemaju tu mogućnost.

Advokat Esad Hrvačić pojašnjava da državljani onih zemalja čiji građani nemaju pravo kao fizičke osobe kupovati nekretnine u BiH to jedino mogu učiniti otvaranjem pravnog subjekta koji će biti registriran u BiH.

Arapi nekretnine kupuju posredno

“Kao osnivači firmi oni uplaćuju kapital i te njihove firme onda kupuju nekretnine, nekretnina se knjiži na firmu, a ne na njih lično”, kaže Hrvačić.

On pojašnjava da postoje dvije vrste firmi koje na ovaj način kupuju nekretnine u BiH. U prvom slučaju radi se o velikim kompanijama koje prave veći broj nekretnina pa ih potom iznajmljuju drugim osobama, uglavnom sa arapskog područja i to na duži vremenski period, uglavnom na 99 godina.

Druga vrsta su male firme koje su i osnovane samo radi kupovine jedne nekretnine.

“Ono što je važno napomenuti jeste da oni ne mogu steći pravo vlasništva nad nekretninama, barem dok se ne promijeni zakonski okvir”, dodaje Hrvačić.

U pojedinim slučajevima, kao što je to naprimjer Kuvajt, reciprociteta nema jer te zemlje ne žele dozvoliti da bh. građani imaju pravo kupovine nekretnina. No, i bh. građani imaju priliku preko osnivanja kompanije i na drugi posredan način doći do nekretnine u ovim zemljama.

Notari uključeni u sumnjive radnje

Hrvačić pojašnjava i kako je došlo do određenih nepravilnosti koje istražuje i SIPA.

“Pojedinci su u tome pokušali iznaći neko solomonsko rješenje da bi došli do klijenata, a u tome su učestvovali i neki notari. Kod notara se pravio predugovor, a onda se taj predugovor bilježio u zemljišnim knjigama, pa se potom raskine predugovor. Onda se tom nekom klijentu pokaže ZK izvadak gdje se vidi da je on upisan. Notari koji su zaključivali te ugovore potpadaju pod krivičnu odgovornost jer predugovor mora bit identičan glavnom ugovoru”, dodaje Hrvačić.

Služba za poslove sa strancima i SIPA ranije su potvrdili da istražuju eventualne nepravilnosti.

Prema trenutnim bh. zakonima, smatra Hrvačić, mala je vjerovatnoća da dođe do finansijskih malverzacija u smislu pranja novca jer su ti zakoni rigorozni.

Hrvačić dodaje da svaki bh. građanin ima pravo svoju nekretninu prodati onome ko je želi kupiti, a država je tu da uvede eventualna ograničenja.

“Sada je pitanje da li nama odgovara nečiji mentalitet ili ne… Smatram da su građani arapskih zemalja ovdje unijeli ogroman kapital. Na nama je da napravimo dobre zakone i zakonski okvir, da napravimo dobar način kontrole, uz ubiranje poreza i taksa… Mi moramo reagirati dobrim zakonima i propisima i uvesti potpunu kontrolu. Ako to uradimo, nema nikakvog straha, BiH može samo ostvariti profit”, zaključuje Hrvačić.